En comparación con la literatura sobre modelado cuantitativo y estadístico, hay una falta de investigación sobre modelado cualitativo relacionado con el medio ambiente, que se centra en un modelo basado en teorías conceptuales. Por lo tanto, este artículo intenta formular un modelo cualitativo institucional-social-ecológico, mostrando cómo los 10 pasos del modelado son relevantes y se aplican al modelo de derechos de propiedad institucional de los bienes comunes residenciales de los vecindarios. Usando un ejemplo de un estudio de caso (es decir, Sabah, Malasia), se demostró un modelo conceptual de problema-solución que describe las tragedias del sistema de derechos de propiedad local en la gobernanza y calidad del espacio público abierto (POS), y la aparición de la acción colectiva autogobernada. Metodológicamente, los procedimientos de modelado se especificaron como un proceso de 10 pasos, comenzando con el establecimiento de los objetivos del modelo y concluyendo con la validación de la idoneidad y utilidad del modelo. La validación se llevó a cabo utilizando la opinión de expertos, a través de entrevistas semiestructuradas con cinco funcionarios públicos. Con ligeras enmiendas necesarias, se demostró que el modelo era práctico, útil, flexible, confiable y válido para cumplir sus propósitos de entender y predecir los efectos de las tragedias del sistema de derechos de propiedad local en los dilemas de los bienes comunes de POS, y la posterior aparición y necesidad de una solución autogobernada. Este modelo local proporciona información política a los funcionarios públicos locales, lo que facilita su proceso de toma de decisiones institucional-social-ecológico que ayuda a mejorar la gobernanza y calidad del POS local.