El mercado de alquiler de viviendas en China ha comenzado a desarrollarse en los últimos años. Es relativamente imperfecto y carece de una referencia clara para la fijación de los alquileres, lo que no es completamente transparente. Un estudio sobre el mecanismo de formación de alquileres de viviendas de alquiler tiene implicaciones políticas para la construcción de un precio orientador para el mercado de alquiler de viviendas y el establecimiento de una base de referencia para la fijación de precios de viviendas subsidiadas. Refiriéndonos a la definición de un precio de terreno de referencia, utilizamos datos de Pekín para introducir de manera innovadora el concepto de alquiler de referencia. Basándonos en la teoría del precio hedónico y los factores que impulsan el alquiler de referencia, se construye un sistema de indicadores para explorar el mecanismo de los factores influyentes a niveles meso y micro sobre el alquiler de referencia de viviendas de alquiler basadas en el mercado. Después de las pruebas de LaGrange y de robustez, se encuentra que el modelo de error espacial (SEM) es más adecuado para la determinación del alquiler de referencia. Concluimos que los alquileres de referencia están afectados por relaciones espaciales causadas por la heterogeneidad y dependencia espacial, y que hay una variación espacial significativa en los factores que afectan los alquileres de referencia de viviendas de alquiler basadas en el mercado. La determinación del alquiler de referencia puede utilizarse como una señal orientadora para el mercado, como una expectativa de señal clara para el mercado, el gobierno y los inquilinos.